На основе доходного подхода оценку недвижимости начинают с определения потенциального валового дохода.Под потенциальным валовым доходом понимают максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости, определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100%-й загрузке площадейРасчет потенциального валового дохода производится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости.Существуют арендные платы: рыночная – применяется в период действия договора аренды, и контрактная – является постоянной в этот период.Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.Далее определяется действительный валовый доход.Потенциальным валовым доходом за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов называют действительным валовым доходом, который вычисляется по формулеEGI= PGI—V amp; L,где EGI – действительный валовой доход от объекта;PGI – потенциальный валовой доход;V amp;L – потери арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей.Затем рассчитывается чистый операционный доход.Чистый операционный доход – это действительный валовый доход от объекта оценки за исключением операционных затрат.NOI = EG – ОЕ,где NOI – чистый операционный доход;ОЕ – операционные расходы.Операционные расходы – это затраты на поддержание воспроизводства дохода от имущества.Расходы собственника недвижимости подразделяются на постоянные расходы (FE), переменные расходы (VE) и резервы (RR):ОЕ = FE + VE + RRПостоянные расходы – это затраты, практически независящие или незначительно зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости, например расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество.Переменные расходы – это эксплуатационные расходы, они необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет расходов по эксплуатации объекта оценки основан на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных расходов на данном рынке. Переменные расходы находятся в прямой зависимости от стоимости строительства, площади и технических характеристик зданий или сооружений, особенностей инженерных решений.Резервы – затраты, связанные с объектом недвижимости, их нужно произвести не более одного раза в несколько лет. Величина резервных затрат изменяется с течением времени. Например, к резервным затратам можно отнести благоустройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию.